- "Sicuro" non vuol dire "redditizio": nell'esempio della guida un immobile da 200.000€ affittato a 750€ al mese rende circa il 2% netto, tolti tasse, costi e sfitto.
- La rivalutazione non è garantita: i prezzi delle case sono ancora intorno ai livelli nominali del 2010: al netto dell'inflazione, circa un quarto in meno di quindici anni fa.
- Il mattone ha senso quando serve a te (casa, uso familiare) o in situazioni particolari; come puro investimento va confrontato con i numeri, non con l'istinto.
Il medico italiano, appena ha qualche risparmio, pensa al mattone: "il secondo appartamento da mettere a reddito". È una scelta culturale prima che finanziaria, e spesso viene fatta senza mettere su carta quanto rende al netto di tutto. Quando lo si fa, il risultato è modesto: nel caso tipo di questa guida, circa il 2% netto.
Prima di confrontare, una distinzione che cambia tutto: la prima casa (quella in cui vivi) e l'immobile a reddito (comprato per affittarlo) sono due decisioni diverse. La prima casa è in parte consumo, in parte investimento, e ti dà un valore d'uso: ci abiti, non paghi affitto. L'immobile a reddito invece è un investimento puro, e va confrontato con le alternative: tipicamente un portafoglio finanziario. È qui che i numeri raccontano una storia diversa da "il mattone non tradisce".
Il rendimento dell'affitto, al netto di tutto
Il rendimento "lordo" di un immobile affittato (affitto annuo diviso prezzo) in Italia si aggira sul 3-5%. Sembra buono. Ma da quel lordo va tolto molto. Vediamolo con un esempio: un appartamento da 200.000€ affittato a 750€ al mese (4,5% lordo).
Il 4,5% lordo è diventato circa il 2% netto. E non abbiamo ancora contato i costi d'acquisto (imposta di registro, notaio, agenzia: facilmente 10.000-15.000€ su un immobile così), che vanno spalmati sui primi anni e abbassano ancora il rendimento.
"Sì, ma si rivaluta"
L'altra metà del ragionamento è il guadagno in conto capitale: l'idea che la casa "vale sempre di più". I dati dicono altro. A livello nazionale, dopo il picco del 2008 i prezzi sono scesi a lungo (minimo nel 2019) e solo di recente hanno recuperato: nel 2025 l'indice ISTAT è tornato vicino ai livelli nominali del 2010 (116 contro 118, medie annue), e a metà 2026 li ha superati di poco. In quindici anni, quindi, in termini nominali le case sono rimaste sostanzialmente piatte; e al netto dell'inflazione (+32% fra il 2010 e il 2025) il loro valore reale è sceso di circa un quarto, quasi il 2% l'anno. Le differenze tra città sono enormi (Milano è salita, molte aree del Centro-Sud sono scese), ma la media nazionale racconta questo.
Quindi, mettendo insieme affitto netto (~2%) e prezzi in calo di quasi il 2% l'anno in termini reali, il rendimento reale di un immobile a reddito fra il 2010 e il 2025 è stato vicino a zero, con punte positive solo nelle città giuste e nei momenti giusti, che però non si possono individuare in anticipo con certezza.
Il confronto con un portafoglio finanziario
Rendimento reale e al netto delle imposte
Liquidità
Importo minimo
Gestione
La colonna immobiliare ha un vantaggio psicologico nascosto: non vedi il prezzo oscillare. Un appartamento può perdere il 15% di valore senza che tu lo sappia, mentre un ETF te lo mostra ogni giorno. Questo fa sembrare il mattone più stabile, ma è un'illusione di tranquillità, non minore rischio.
I veri vantaggi del mattone (per onestà)
Il quadro non è tutto a sfavore dell'immobile. Alcuni vantaggi sono reali:
- La leva del mutuo. Sull'immobile puoi farti prestare gran parte del capitale dalla banca: controlli un bene da 200.000€ mettendone 50.000. Se il valore sale, il guadagno è amplificato (ma anche le perdite lo sono). È la leva, non l'affitto, la vera arma dell'immobiliare, a una condizione che i numeri di questa pagina rendono stretta: la leva aggiunge valore solo se il rendimento netto supera il costo del debito. Con un rendimento da affitto intorno al 2%, un mutuo a qualunque tasso più alto lavora contro di te ogni mese; quello su cui stai scommettendo è la rivalutazione, che in Italia negli ultimi quindici anni è stata vicina a zero in termini nominali e negativa in termini reali.
- Il risparmio forzato. La rata del mutuo ti obbliga a mettere via soldi ogni mese: una disciplina che molti non avrebbero investendo "quando avanza qualcosa".
- Il valore d'uso. Vale solo per la prima casa: ci vivi, non paghi affitto. È un ritorno reale che un portafoglio non dà.
- Protezione dall'inflazione. Nel lungo periodo affitti e valori tendono a seguire l'inflazione (ma anche le azioni lo fanno, storicamente meglio).
La prima casa in cui vivi è una scelta sensata, anche di vita. L'immobile a reddito, invece, va giudicato come un investimento: al netto di tasse, costi e sfitto l'affitto rende intorno al 2%, e fra il 2010 e il 2025 il calo reale dei prezzi se l'è mangiato quasi tutto. Un portafoglio diversificato rende il 2,5-3% reale e netto con ipotesi prudenti, il 4-5% con le medie storiche, e in più offre liquidità, diversificazione e zero grane di gestione. "Sicuro" non è sinonimo di "conveniente".
Quando ha senso l'uno, quando l'altro
L'immobile a reddito può avere senso se: puoi usare la leva del mutuo a tassi convenienti, conosci bene il mercato locale, hai già un patrimonio finanziario diversificato e vuoi aggiungere il mattone come componente, e non ti pesa la gestione.
Il portafoglio finanziario è di norma più efficiente se: vuoi diversificare con poco (bastano uno o due ETF), ti serve liquidità, non vuoi gestire inquilini e burocrazia, e cerchi il massimo rendimento atteso per unità di rischio nel lungo periodo. Per la maggior parte dei medici che parte da zero, è il punto di partenza più razionale. Un ultimo aspetto, che emerge tardi: alla successione un immobile fra più eredi è difficile da dividere, un portafoglio no.
Cosa fare adesso
-
Separa la prima casa dall'investimento
Comprare la casa in cui vivere è una decisione legittima e personale. Comprare un secondo immobile "perché il mattone è sicuro" è un investimento, e come tale va confrontato con i numeri delle alternative.
-
Calcola il rendimento netto vero, non quello lordo
Prima di comprare per affittare, fai il conto come nella tabella sopra: affitto meno cedolare, IMU, manutenzione, sfitto, costi d'acquisto. Nell'esempio di questa guida il numero finale è meno della metà del lordo.
-
Non confondere "non vedo il prezzo" con "non c'è rischio"
L'immobile oscilla come tutto il resto: semplicemente non te lo mostra. Rispetto a un ETF, le differenze che contano sono la liquidità e la diversificazione, entrambe a favore del portafoglio.
Domande frequenti
Quanto rende un immobile affittato al netto di tasse e costi?
Il rendimento lordo di un immobile affittato in Italia si aggira sul 3-5%, ma da quel lordo vanno tolti cedolare secca, IMU, manutenzione, sfitto e assicurazione. Nell'esempio dell'articolo un 4,5% lordo si riduce a circa il 2% netto sul valore. Inoltre non sono ancora conteggiati i costi d'acquisto (imposta di registro, notaio, agenzia), che abbassano ulteriormente il rendimento dei primi anni.
Conviene di più comprare un secondo immobile da affittare o investire in un portafoglio finanziario?
L'immobile a reddito rende intorno al 2% netto da affitto, ma fra il 2010 e il 2025 i prezzi delle case sono scesi di quasi il 2% l'anno in termini reali, e il rendimento reale complessivo è stato vicino a zero. Un portafoglio diversificato di azioni globali, messo sullo stesso piano (cioè in termini reali e al netto delle imposte), si colloca intorno al 2,5-3% con ipotesi prudenti e al 4-5% con le medie storiche. Il portafoglio offre anche maggiore liquidità, diversificazione e quasi nessuna gestione. Per la maggior parte dei medici che parte da zero, il portafoglio finanziario è spesso il punto di partenza più semplice e diversificato.
Le case in Italia si rivalutano sempre nel tempo?
No: secondo l'indice ISTAT i prezzi sono scesi a lungo dopo il picco del 2008, con il minimo nel 2019, e nel 2025 sono tornati vicino ai livelli nominali del 2010. In termini reali, scontando l'inflazione del periodo, il valore è sceso di circa un quarto. Le differenze tra città sono enormi, ma la media nazionale mostra un calo in termini reali.
Guide correlate
Fonti
- ISTAT: Indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB): andamento dei prezzi residenziali in Italia.
- ISTAT, banca dati esploradati: indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB, base 2015, medie annue 2010-2025; II trimestre 2026 in base 2025) e indice dei prezzi al consumo NIC (medie annue, basi 2010 e 2015) per l'inflazione del periodo.
- Banca d'Italia: Indagine sui bilanci delle famiglie e studi sui rendimenti di lungo periodo di immobili e attività finanziarie.
- Agenzia delle Entrate: cedolare secca (21% / 10% canone concordato), IMU, imposte sull'acquisto.
Le cifre dell'esempio sono illustrative e variano molto per città, immobile e momento di mercato; servono a mostrare il metodo, non a fotografare un caso specifico. I rendimenti passati, immobiliari o finanziari, non garantiscono quelli futuri. Questo articolo ha finalità divulgative e non costituisce consulenza finanziaria, immobiliare o di investimento personalizzata.